Тематичний архів статей

Їхав Грека через річку - віз у возі іпотеку


Більшість росіян не розглядають банківський кредит в якості можливого способу поліпшення житлових умов, однак, за даними опитувань, проведених у 2006 році Незалежної Асоціацією покупців Росії (НАП РФ) 20% опитаних незадоволені своїми житловими умовами, а придбати нові квартири хотіли б більше 50% респондентів .

Дозволити собі таку угоду (у фінансовому відношенні) можуть далеко не всі - лише 10% учасників опитування планували купівлю нового житла в найближчі 3 - 5 років і тільки 1% опитаних заявили, що мають у своєму розпорядженні сумою, необхідною (на їхню думку) для купівлі нового житла . Зауважимо, що опитування проводилося до відомого літнього підвищення цін на нерухомість. Досить імовірно, що до вересня 2006 року навіть оптимісти зрозуміли, що при таких темпах зростання цін на житло, накопичити необхідну суму стало просто неможливо. Тим не менш, до іпотечного кредитування, яке, на думку державних чиновників, повинна раз і назавжди позбавити жителів Росії від проблем з придбанням нового житла, більшість опитаних поки ставиться досить насторожено.

Сумно усвідомлювати, що ця настороженість викликана не тільки (і не стільки!) Високими банківськими ставками по іпотечних кредитах, але і нерозумною політикою банків-кредиторів, неписьменна і непрофесійною роботою ріелтерських компаній, що обслуговують іпотечні угоди. Причина просто - всі хочуть працювати з новим житлом. Які вимоги банк пред'являє до житла, що купується громадянином на іпотечний кредит? Відповідь на поверхні - квартира (будинок) повинні бути високо ліквідними, у разі невиплати кредиту банк повинен мати можливість швидко і дорого продати заставу і повернути собі гроші. Це означає, що купується житло має бути:

- У новому житловому будинку, поверховість якого: шість і більше поверхів, рік побудови: після 1961;

- Квартира повинна знаходитися у власності юридичної чи фізичної особи. Не допускається "ф'ючерсного" придбання квартир у "співінвесторів" (ось і результат банкрутств компаній-забудовників) та квартир, що знаходяться в аварійному стані або знаходяться в будинках, визнаних аварійними;

- В квартирі не повинно бути незаконних перепланувань і перебудов;
- Квартира повинна бути "юридично чиста", тобто: ні юридичні, ні фізичні особи не висувають до неї вимоги права власності і ці вимоги не заявлені в судовому порядку;
- Квартира підключена до усіх комунальних послуг: опалення, гарячого і холодного водопостачання, електрики, боргів з оплати комунальних та інших платежів бути не повинно;
- В квартирі повинні справно працювати всі сантехнічне обладнання, бути справними всі двері і вікна.

Одним словом - квартира повинна бути новою і добре доглянутою. А що ж робити тим потенційним позичальникам, які згодні придбати на іпотечний кредит не нове і не дуже доглянуте житло? Ймовірно, жити в наметі - тому що ні один банк не хоче збільшувати комерційні ризики і зв'язуватися з ринком "вторинного" житла. Тільки новобудови! Але навіть така політика банків-кредиторів (як це не дивно!) Вигідна позичальникам. Обговоримо ...

- Ставка по іпотечних кредитах удвічі нижче, ніж темпи зростання цін на нерухомість, а поселитися в новій квартирі можна відразу ж після отримання кредиту. Якщо "безквартирних" людина знімає житло і платить щомісяця господарю квартири (тобто віддає свої гроші безповоротно, зменшуючи цим свій добробут, працюючи "на дядю" - власника житла, яке він орендує), то після отримання кредиту він також щомісяця буде віддавати банку співмірні з орендною платою суму, працюючи тепер на себе, інвестуючи свої гроші у свою майбутню власність, яка, як відомо, не дешевшає!

- Оплата обслуговування кредиту нижче зростання цін на нерухомість, тому фактично одержувач іпотечного кредиту нічого не втрачає;

- Все виплачуються відсотки по кредиту і частина вартості квартири (до 1 млн рублів) виключаються з бази оподаткування податку на доходи фізичних осіб;

Тим не менш, не варто, не дочитавши цей текст бігти в найближчий банківський офіс і оформляти іпотечний кредит "з широко закритими очима". Для того щоб прийняти зважене і продумане рішення: де брати іпотечний кредит, в якому розмірі і на яких умовах; слід звернути увагу (а ще краще - звести дані в табличку, проаналізувавши пропозиції різних банків) на додаткові витрати:

- Як нараховуються відсотки за кредитом: на суму боргу (невиплачений кредит) або на всю суму боргу цілком. Це - велика різниця!

- Які додаткові витрати, крім плати за кредит, за що ще доведеться платити? Для іпотечного кредиту можуть виявитися істотними: розмір комісії при перекладі грошей, плата за оформлення кредиту, страхові виплати і т.д.

- Чи є можливість (і "прописана" Чи є така можливість в договорі) дострокового погашення кредиту. Якщо така можливість є і за це не передбачені штрафні санкції (а може бути і так - уважно читайте договір) - з'являється шанс заощадити на відсотках, повернувши банку частину боргу достроково.

А тепер, якщо рішення отримати іпотечний кредит досить зміцніло, поговоримо про умови іпотечного кредиту. Зрозуміло, це загальні умови, кожен банк може їх змінити або доповнити. Отже:

- Кредит надається і погашається в рублях;

- Строк надання кредиту - від 1 року до 27 років;

- Погашення кредиту - щомісячні платежі рівними сумами, що включають у себе: погашення частини основного боргу по кредиту, відсотки за користування кредитом, інші нарахування. Позичальник щомісячно виплачує однакову суму, порядок і розмір виплат фіксуються у кредитному договорі;

- В даний час відсоток за іпотечним кредитом становить 14% річних у рублях. Дострокове погашення кредиту звичайно допускається після закінчення півроку, рахуючи з моменту надання кредиту;

- Позичальником може виступати будь-який дієздатний громадянин Росії у віці від 18 до 60 років;

- Кредит надається для придбання окремої квартири в багатоквартирному будинку чи окремого житлового будинку (цікаво, а купити в кредит будинок на Рубльовці - можна?);

- Забезпечення кредиту - застава квартири, що купується на кредитні кошти. Розмір кредиту, що надається зазвичай не перевищує 70% суми оцінки житла чи продажної вартості квартири;

- Для отримання іпотечного житлового кредиту позичальник повинен мати постійне джерело доходів. Розмір доходів слід підтвердити документально. Це важлива особливість іпотечного кредиту, кредит споживчий сьогодні вже можна отримати, не надаючи інформації про доходи позичальника;

- Максимальна можлива сума кредиту залежить від доходу сім'ї, яка розраховує на отримання кредиту, розрахунок максимально можливої суми провадиться виходячи з умови, що щомісячні виплати з повернення кредиту та сплати відсотків не перевищують 35% від сукупного доходу членів сім'ї позичальника. У разі якщо позичальник вносить більше половини власних коштів в рахунок оплати вартості квартири, щомісячні виплати по кредиту можуть досягати 40% від загального доходу членів сім'ї позичальника;

- Позичальник за свій рахунок повинен застрахувати своє життя, втрату працездатності та майно, що купується. У сукупності це збільшить виплати на 1% на рік від залишку позикової заборгованості;

- Позичальнику слід турбуватися оформленням права власності на придбане житло.

Для того щоб грамотно і без відчутних фінансових втрат придбати житло на іпотечний кредит варто розділити "світлий шлях" до нової квартирі як мінімум на 7 етапів.

Етап перший: твереза оцінка своїх можливостей.

Розуміємо, хочеться пожити по-людськи, в новій квартирі, але до отримання іпотечного кредиту слід чітко визначити:

- Реальну вартість квартири, яка відповідає особистим запитам і побажанням;

- Накопичені до цього моменту кошти, які можуть бути використані в якості початкового внеску. У більшості іпотечних програм потрібно, щоб в якості першого внеску було "уплочено" не менше 30% оціночної вартості квартири. Тому, якщо вартість житла, планованого до придбання, складає, наприклад, 250 тис. доларів (двокімнатна квартира, площею 61 - 62 кв.м. у будинку серії П44-Т в місті Москві), потенційному позичальникові треба вже мати як мінімум 75 тис. доларів особистих заощаджень, щоб внести їх в якості першого внеску. При цьому необхідно врахувати додаткові витрати: страхування, плата за оформлення кредиту, плата за оформлення квартири у власність і т.д.

- Документально підтверджений дохід сім'ї (слід пам'ятати, що на погашення кредиту можна направити до 50% сукупного сімейного доходу);

- Кількість років, за який можна буде погасити кредит.

Етап другий: вибір іпотечної програми.

Різні банки, різна реклама, різні пропозиції. Як же вибрати своє, щоб потім не було болісно боляче? Нічого окрім аналізу різних пропозицій і порівняння умов запропонувати неможливо. Беремо великий блокнот і їдемо в банк (банки) на переговори. Акуратно все записуємо, нічого в банку не підписуємо, а потім вдома, за чашкою чаю з дружиною, обговорюємо, яка кредитна програма цікавіше і вигідніше. Вибір зазвичай невеликий, але два-три реальні пропозиції знайдуться. Далі, їдемо в обрані нами банки ще раз і детально з `ясовуємо деталі. Головне питання: а за що ще (крім відсотків за кредитом) доведеться платити? - Можна вивчити і повторювати як приспів, спілкуючись з банкірами.

Етап третій: підтвердження можливості отримання іпотечного кредиту в банку.

Якщо вам сподобалося кредитна пропозиція банку - вам належить сподобатися банку. Кредитний комітет (є така структура в будь-якому банку) може ознайомитися з пакетом ваших документів і ... відмовити вам у наданні кредиту! Відмовити, зауважте, без всяких пояснень! Тому як банк не зобов'язаний нікому нічого пояснювати. Це у вас проблеми з житлом, у банкірів їх немає! Так що, уважно прочитайте список документів, які потрібні кредитному комітету для розгляду вашої заявки на отримання кредиту, акуратно зберіть перераховані документи, заплатіть гроші (розгляд заявки на кредит може бути платним, а результат може бути і негативним), віддайте пакет документів менеджеру банку та ... чекайте затамувавши подих. Якщо "зростеться", якщо кредитний комітет прийме рішення про надання вам іпотечного кредиту - випийте келих шампанського і переходьте до етапу четвертому.

Перелік документів для отримання іпотечного кредиту

- Анкета на отримання кредиту (форму анкети зазвичай визначає банк);
- Документи, що підтверджують дані анкети (якщо таке підтвердження потрібно банку);
- Довідка про заробітну плату та інші доходи (проста і розширена форма);
- Кредитний договір (текст договору звичайно визначає банк);
- Договір купівлі-продажу житлового приміщення.

Етап четвертий. Вибір квартири.

Ні за що не повірю, що ви не доглянули собі квартирку задовго до звернення в банк за кредитом! А тепер дізнайтеся погану новину - те, що сподобалося вам, може, не сподобатися банку. Вибирати-то квартиру потрібно було саме таку, яка відповідає вимогам банку. Вимоги банку - не секрет, вони були викладені нами раніше, вони також викладені на сайті будь-якого банку, що надає іпотечні кредити. Обравши квартиру за вимогами банку, слід її оцінити, та не просто оцінити, а в оцінювача, якому довіряє обраний вами банк. Зазвичай послуги оцінювача платні. Але це ще не всі гроші, які вам доведеться заплатити, щоб отримати кредит і почати його повертати, зазначивши новосілля.

Етап п'ятий. Страхування ризиків.

Чинне законодавство зобов'язує позичальника страхувати житло, яке виступає предметом застави при отриманні іпотечного кредиту. Як ми вже говорили, страхується квартира, життя позичальника, втрата позичальником працездатності, платоспроможності і втрата власності на квартиру. При настанні страхового випадку страхова компанія виплатить банку непогашений позичальником кредит.

Етап шостий. Збір необхідних документів.

Приступаючи до цього етапу, варто згадати прекрасну російське прислів'я: "У чужий монастир зі своїм статутом не ходять!" Дійсно, ви повинні збирати саме ті документи і саме в тій формі, які вимагає від вас банк. Імпровізація неприпустима - грошей не дадуть!

Етап сьомий. Оформлення кредиту і покупка квартири.

Не розраховуйте винести з банку тугу пачку готівки - всі платежі за кредитом здійснить банк за безготівковим розрахунком. Більше, того, доведеться віддати банкірам останні заощадження (перечитайте "етап перший") як перший внесок за нову квартиру. Коли кредит буде наданий, потрібно придбати квартиру, оформити всі необхідні документи і здійснити державну реєстрацію права власності. Після завершення розрахунків з продавцем квартири позичальник стає повноправним власником квартири. Одна біда - ця нова власність вже в банку закладена ...

Перелік документів, що надаються банку після державної реєстрації права власності:

- Нотаріально завірена копія свідоцтва про право власності на квартиру;
- Нотаріально завірене зобов'язання всіх повнолітніх членів сім'ї на виселення з квартири у разі невиконання позичальником зобов'язань за кредитним договором (на жаль!);
- Дозвіл органів опіки і піклування на іпотеку (заставу) квартири;
- Договір страхування ризиків втрати і пошкодження квартири, втрати права власності;
- Експлікація (план квартири) з БТІ та довідку з БТІ про вартість квартири;
- Договір на технічне обслуговування квартири;
- Договори на комунальні послуги (з організаціями, що надають такі послуги).

Супутні витрати на оформлення кредиту.

Наведемо максимальні суми витрат на оформлення іпотечного кредиту на вторинному ринку житла:

- Послуги нотаріуса - до 1,5% вартості квартири, вказаної в договорі;
- Реєстрація договору у державній реєстраційній палаті - до 1000 рублів;
- Оцінка квартири сертифікованим оцінювачем - від 100 доларів;
- Страхування угоди - 1,5% від (суми кредиту 10%);
- Плата банку за видачу кредиту - до 1% суми кредиту;
- Ведення позичкового рахунку - до 1% від суми кредиту, стягується банком один раз на рік;
- Розгляд заявки, укладення кредитного договору - від 1 000 рублів;
- Оренда банківської комірки для здійснення угоди купівлі квартири - 20 - 70 доларів;

А для оформлення іпотечного кредиту на первинному ринку житла, слід ще витратитися:

- Перевірка відповідності технічного стану об'єкта вимогам банку - від 150 доларів;
- Оцінка об'єкту - від 100 доларів;
- Будівельний аудит - від 300 доларів;
- Страхування угоди - 1,5% від (суми кредиту 10%);
- Проведення іпотечної угоди - від 200 доларів;
- Перерахування грошей забудовнику - за розцінками банку за безготівкові операції;
- Відкриття та обслуговування рахунку в банку - від 1% до 2% на рік;
- Розгляд заявки та укладання кредитного договору за тарифами банку - від 100 доларів.

Що треба знати і вміти позичальникові?

Вибираючи іпотечну програму, не варто орієнтуватися лише на мінімальну процентну ставку - з урахуванням додаткових витрат вона може виявитися значно вище, ніж була декларована у рекламних обіцянки. Банк може змінити відсоток облікової ставки з урахуванням індивідуальних особливостей кожного позичальника! У кожному банку працює комп'ютерна програма, яка розраховує: скільки грошей можна позичити конкретній людині (доходи, вік, кредитна історія і т.д.) і який відсоток за кредитом з цього конкретного людини взяти. Все "чисто конкретно" - з однією і тією ж зарплатою (одними і тими ж доходами) в одному банку можна отримати у кредит одну суму, а в іншому - зовсім іншу, істотно відрізняється від першої. Висновок - пропрацюйте максимальну кількість кредитних пропозицій!

Вимагайте від банку-кредитора письмового підтвердження згоди на надання кредиту. Отримаєте всі цифри в письмовій формі, у формі кредитного, комерційної пропозиції. І вам зручно і банку добре - обидві сторони будуть чітко уявляти собі деталі майбутньої кредитної угоди.

Не оформляйте покупку квартири без професійної технічної експертизи та юридичної перевірки. Будь-яке твердження продавця квартири слід підтвердити документально, не забувайте - продавець зацікавлена особа. Особливу увагу приділяйте перевірці "юридичної чистоти" квартири. Дуже неприємно виявити, що в знову придбаній квартирі зареєстрований (прописаний) невідомий вам людина, яка проживає до того ж десь в недалекому зарубіжжі. І вам і банку це радості не принесе!

Не підписуйте жодних документів без попереднього уважного ознайомлення з ними. Є старе правило чиновника: "Не підмахував!" Повіримо обережним бюрократам, і не будемо підписувати нічого, попередньо не прочитавши це уважно і не порадившись з юристом. Наслідки можуть бути неприємні, і непередбачувані!





 


  Схожі новини: {related-news}