Тематичний архів статей

Хочете Укласти Договір Лізингу Об'єкту Нерухомості? Коментарі Фахівців


Рано чи пізно у будь-якої компанії виникає необхідність придбати офіс або виробниче приміщення у власність. А якщо в даний момент відволікання значних сум на покупку неможливо або неефективно? Постає питання - взяти кредит або укласти договір лізингу. Але банки не завжди розташовані давати «довгі» кредити, а найчастіше у кредитоотримувача не вистачає забезпечення. Тоді керівництву компанії варто задуматися про придбання нежитлового приміщення в лізинг .

Костянтин Колот, провідний спеціаліст-експерт відділу реєстрації прав на нежитлові приміщення і по взаємодії з великими правовласниками Управління Федеральної реєстраційної служби по Кіровській області

Науково-технічний прогрес сфери виробництва, перехід до ринкової економіки, зміна умов господарювання та економічних відносин викликали необхідність пошуку та впровадження нетрадиційних методів оновлення матеріально-технічної бази та модифікації основних фондів. Одним з таких нетрадиційних для нашої країни методів є лізинг.
В даний час лізингові правовідносини в РФ регламентуються параграфом 6 гл. 34 (статті 665-670) ЦК РФ, загальними положеннями пункту 1 гол. 34 ЦК РФ і Федеральним законом від 29.10.98 № 164-ФЗ «Про фінансову оренду (лізингу)» (далі - Закон про лізинг). При цьому положення Закону про лізинг підлягають застосуванню лише в частині, що не суперечить загальним положенням ГК РФ про оренду і спеціальними правилами про договір лізингу, оскільки відповідні норми ЦК України не передбачають прийняття будь-яких правових актів, спрямованих на спеціальне врегулювання цієї сфери майнових правовідносин .
Державна реєстрація договору лізингу нерухомості врегульована пп. 1,3 ст. 26 ФЗ від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно ...».

Як ви вже зрозуміли, лізинг являє собою самостійний вид оренди. На підставі договору лізингу нерухомості орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у продавця у власність конкретне майно для його передачі за обумовлену плату, на точно встановлений строк, на певних умовах у якості предмета лізингу орендарю (лізингоотримувачу). Майно передається лізингоодержувачу в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст. 665 ГК РФ).

Договір лізингу нерухомості обов'язково повинен бути укладений у письмовій формі і підлягає державній реєстрації незалежно від терміну його ув'язнення (ст. 609 ЦК РФ, п. 1 ст. 20 Закону про лізинг). У договорі повинні міститися дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як предмета оренди (адреса об'єкта, його склад, площа, поверховість).

Особливість предмета договору лізингу полягає в тому, що він включає в себе поряд з об'єктом лізингу також дії зобов'язаних за нього сторін:



Дії лізингодавця з укладання договору купівлі-продажу лізингового майна з продавцем, зазначеним лізингоодержувачем;


Передача об'єкта лізингу від продавця лізингоодержувачу;


Дії лізингоодержувача щодо прийняття майна у володіння та користування.


 

У даному випадку спеціальною нормою закону (ст. 665 ГК РФ) встановлено, що лізингодавець не тільки не є власником майна, але і не володіє ним.

Відмітною ознакою договору лізингу, що дозволяє відокремити його від договору оренди, виступає та обставина, що на момент його укладення лізингодавець не повинен бути ні власником майна, ні титульним власником майна (ст. 608 ЦК РФ), що підлягає передачі в лізинг.
В іншому випадку виникають звичайні орендні відносини. Більше того, у момент придбання лізингодавцем права власності на нерухомість вона вже обтяжена орендними правами лізингоодержувача. Однак, як показує практика, іноді сторони намагаються підмінити договір оренди договором лізингу, коли орендодавець-лізингодавець на момент укладання договору лізингу вже є власником майна, що підлягає передачі нібито в лізинг. Такі угоди є недійсними і не підлягають державній реєстрації як не відповідають вимогам закону (рішення Арбітражного суду Кіровської області від 28.04.2003 у справі № А28-2934/03-59/13, Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 31.01.2005 у справі № КГ-А41/13465-04).

З урахуванням усього сказаного, можна виділити наступні істотні умови договору лізингу нерухомості:



Лізингодавець на момент підписання договору не є власником нерухомості, але повинен стати таким на момент передачі нерухомості лізингоодержувачу.


Об'єкт лізингу повинен бути придбаний у вказаного лізингоодержувачем продавця.


Об'єкт нерухомості повинен бути індивідуально визначений у договорі.


Повинен бути визначений розмір лізингових платежів.


Об'єкт лізингу повинен бути переданий продавцем безпосередньо лізингоодержувачу, якщо інше не передбачено договором лізингу.


Майно може бути передано в лізинг тільки для здійснення підприємницьких цілей.


 

Крім того, законодавець встановлює обов'язок лізингоодержувача при укладенні договору купівлі-продажу повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі його в оренду певній особі (ст. 667 ГК РФ). Це повідомлення повинно міститися або в тексті договору купівлі-продажу, або має бути виражене іншим способом, але обов'язково в письмовій формі, інакше довести його наявність буде неможливо. На практиці продавець часто підтверджує факт участі у лізингових правовідносинах шляхом підписання договору лізингу.

Як і у випадку з договором оренди нерухомості, сторони договору лізингу можуть встановити право лізингоодержувача на викуп об'єкта лізингу. При цьому умова про викуп може бути передбачено, як у самому договорі лізингу при його укладанні, так і встановлено надалі додатковою угодою сторін (пп. 1,2 ст. 624 ГК РФ, п. 1 ст. 28 Закону про лізинг).

Додатковими особливостями договору лізингу, що відрізняють його від договору оренди, є:



Лізингодавцем не можуть виступати суб'єкти, які не володіють майном на праві власності (ст. 665 ГК РФ). Такі як унітарні підприємства, установи, довірчі керуючі.


Земельна ділянка не може бути об'єктом (предметом) договору лізингу як самостійно, так і разом з будівлею, будовою, спорудою, які на ньому перебувають (ст. 666 ДК РФ). Дана норма вступає в протиріччя з п. 4 ст. 35 Земельного кодексу, у разі викупу об'єкта лізингу (будівлі, будівлі, споруди), так як відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою. Очевидно, що для подальшого розвитку відносин з лізингу нерухомості законодавцю слід усунути зазначене протиріччя.


 

У Державній думі в даний час ставиться питання про перегляд ФЗ «Про лізинг» та внесення до нього поправок. Якщо буде прийнята нова редакція закону або поправки до нього, які зможуть дозволити проблеми лізингу нерухомості , То тоді можна буде очікувати значного збільшення частки лізингу нерухомості в загальному обсязі укладених договорів лізингу в Росії.

Джерело: Investor.Kirov.Ru | Arendator.Kirov.Ru


  Схожі новини:
  • Відповіді На Питання про земельну ділянку та Земельно-правові відносини
  •  Права на нерухоме майно російських громадян в Туреччині
  • Застосування Оцінки в лізингу обладнання
  • Викупна Ціна При Лізинг
  • Окремі Проблемні Питання І Особливості Оренди Службових І виробничо-складсь ...