Тематичний архів статей

Створення Міні Готелів - Готельний Бізнес


Ніяких тепличних умов! Для того щоб запустити міні-готель в Санкт-Петербурзі, потрібно вкласти півтора мільйона доларів, протягом року добиватися дозволів і погоджень, а потім роками стримувати натиск армії перевіряючих і чекати окупності проекту. Але, незважаючи на всі труднощі, ринок невеликих готелів в Петербурзі зростає так, як ні в жодному іншому місті країни. Зростає, втім, не завдяки, а всупереч.

Ідеї малого бізнесу

Малі готелі в країнах Європи давним-давно не тільки міцно зайняли свою нішу, але і стали одним з ключових елементів готельної індустрії. Хочете подивитися - вирушайте до Франції. У затишних готелях, кожна з яких неповторна і унікальна, за помірну плату постоялець, безумовно, отримає куди більше задоволення, ніж оселившись в бездушному мережевому готелі, де клієнт відчуває себе скоріше рухається по конвеєру деталлю, ніж бажаним гостем. І нічого страшного, що в міні-готелі немає басейну, фітнес-центру і казино: як правило, люди приїжджають зовсім не за цим.

Еволюція готельного бізнесу в Старому Світі призвела до появи емпіричної пропорції 60 до 40. 60% постояльців обслуговують великі готелі, 40% потоку - гарантована частка малих форматів. А головне, великі і маленькі готелі в Європі перестали конкурувати один з одним. Вірніше, мова йде про суперництво з іншими представниками свого ж класу.

У Санкт-Петербурзі ринок малих готелів починав розвиватися «сам по собі. В епоху глобального переділу дісталася в спадок від СРСР власності, політичних та економічних катаклізмів нікому і в голову не приходило керувати цим процесом або «створювати умови. У 1990 році відкрилися «Галакта і« Іжора, в 1993-м помітним явищем став «Матіс Будиночок, а до 1996 року в місті діяло вже чотири десятки міні-готелів.

Впевнене зростання туристичного потоку і все більш очевидна нестача номерів підігрівали ринок аж до 1999 року, але дійсно бурхливе зростання почалося лише в 2002-2003 роках, коли головним словом стало - «нерухомість. Так чи інакше, результат очевидний: Петербург став абсолютним лідером в країні за кількістю малих готелів, далеко обігнавши Москву (близько 500 готелів проти приблизно 100 в столиці). Учасники пітерського ринку міні-готелів впевнені: за якістю їх послуги нітрохи не гірше, ніж у французів (їхні готелі вважаються еталоном в цьому сегменті ринку), а за деякими показниками навіть перевершують європейські стандарти. І все це - за півтора з невеликим десятка років, без скільки-небудь виразної підтримки влади.
Примарний ринок

Оцінюючи уроки розвитку ринку міні-готелів Санкт-Петербурга, корисно було б представити публіці щось на зразок класифікації. Проте до цих пір в країні немає жодного законодавчого або нормативного акту, чітко визначає суть поняття «малий готель, не кажучи вже про поділ на групи чи класи. У результаті спроби регулювати діяльність таких підприємств сервісної індустрії створюють численні проблеми, особливо коли міні-готелі намагаються зачісувати під одну гребінку з великими готелями. Єдиний просвіт - коментарі Федерального агентства з туризму до «Системі класифікації готелів та інших засобів розміщення, з яких випливає, що малий готель - це готель з кількістю номерів менше 50.

Втім, власники міні-готелів Петербурга застосовують власну класифікацію (згодні з нею не все, але багато): залежно від параметрів займаного приміщення малі готелі діляться на «міні-готелі (до 10-15 номерів у нежитловому фонді, хоча багато готелів ємністю 25 -30 номерів також називають себе «міні); міні-готелі квартирного типу (звичайно не більше 6-7 і максимум до 10-15 номерів у житловому фонді), і, нарешті, малі готелі в окремо стоячих будинках (до 50 номерів).

За рівнем послуг, що надаються малі готелі можна поділити на демократичні і вельми улюблені студентами хостели, домашні готелі, готелі економ-і бізнес-класу, а також апарт-готелі. Останні, в основному, можуть похвалитися авторським дизайном інтер'єрів, елітним розташуванням, ексклюзивними послугами, наявністю номерів рівня «люкс і за багатьма показниками здатні дати фору великим п'ятизірковим готелям. Хоча з цими самими зірками в Росії до цих пір панує цілковита плутанина. Діючі (а вірніше, наявні) ГОСТи не враховують відмінностей малих і великих готелів. Ті ж проблеми виникають при спробах застосовувати нову «Систему класифікації готелів. Тим більше що переатестацію по цій системі важко пройти навіть чотири-і п'ятизіркових старожилам.

У підсумку, навіть якщо власники малого готелю на 15 номерів в окремо розташованому будинку встановлять золоті джакузі, розвісять по стінах картини з Ермітажу і створять для постояльців небувалий рівень комфорту, підприємство навряд чи отримає хоча б чотири зірки, оскільки ліфт тут всього один, а перукарня відсутня.

У минулому році власникам малих готелів зробили послаблення, так що деяким готелям вдалося офіційно отримати три, а то й чотири зірки. Але до цих пір кількість зірок у рекламі того чи іншого міні-готелю - швидше особиста оцінка інвесторами якості свого продукту, ніж результат офіційної сертифікації.

У чому ж тоді перевагу міні-готелів? Як мінімум, в що надається клієнту можливості вибору. Постоялець може підібрати собі готель не тільки виходячи з вартості номера, набору послуг і місця розташування, але і з урахуванням естетичних уподобань. Інтер'єри одних малих готелів подобаються людям творчих професій, в інших воліють зупинятися бізнесмени. Але головне, у кожному готелі такого класу номера оформлені в індивідуальному стилі.

- Для більшості власників малих готелів це не просто бізнес. Це самовираження. Вони живуть цим, ставляться до свого готелю, як до домашнього вогнища, а до постояльців - як до гостей. У малих готелях є можливість створити індивідуальну атмосферу затишку і комфорту, клієнт відчуває себе як вдома, а таке відчуття у великій готелі часом важко отримати навіть за дуже великі гроші, - стверджує віце-президент Асоціації малих готелів Санкт-Петербурга, директор готелю «Галакта Володимир Васильєв.

- Малі готелі дозволяють оптимізувати обсяг надаваних послуг, оперативно контролювати їх якість і кількість, а також обирати найбільш ефективне співвідношення числа співробітників і відвідувачів, - додає віце-президент Російського союзу туристської індустрії (РСТ) Сергій Корнєєв.
Гостини, і вистачить

Головна проблема учасників зовні вельми успішного ринку міні-готелів Санкт-Петербурга - нерухомість. Найчастіше готелі розміщуються в викуплених, а потім перебудованих старих комуналках і в квартирах житлових будинків. А для офіційного оформлення готелю вимагаються перевести квартири в нежитловий фонд (НФ), що дуже не просто. «Більшості підприємців не під силу цей переклад, процес вимагає високих витрат, процедура ж оформлення часом займає більше року. Додайте сюди непідйомні податки на майно і на землю, які тоді доведеться платити, і вдвічі збільшуються експлуатаційні витрати!, - Скаржиться директор петербурзького малого готелю «Аркадія Олег Румянцев.

За підрахунками учасників ринку, від 50 до 70% малих готелів міста до цих пір знаходяться в житловому фонді (ЖФ) і оформлені на фізичних осіб, а юридично їхня діяльність обмежується подобової здачею квартир в оренду на умовах оформлення договорів з постояльцями. Так пітерські готельєри і звітують перед податківцями. По суті, ніяких правових колізій тут не виникає, оскільки здавати квартири в оренду ніхто не забороняє. Ось тільки формального права називатися «готелем у таких підприємств немає. А значить, важко рекламуватися (ФАС не дрімає), виразно позиціонувати свій заклад, формувати мережеві альянси, не кажучи про шанси отримати горезвісні зірки.

Інша проблема, актуальна для всіх без винятку малих готелів у країні: більшість пожежних та санітарних норм, а також ГОСТи і БНіП, що описують вимоги як до житлових приміщень, так і до готелів, не змінювалися з радянських часів і абсолютно не відповідають нинішнім умовам. Навіть оформлена за всіма правилами заявка на перепланування може бути відкинута чиновниками лише тому, що за нормативами у житловому приміщенні не повинно бути більше двох туалетних кімнат. Тим часом, згідно з нормами СЕС, якщо немає сертифіката відповідності, в житловому фонді категорично забороняється годувати постояльців і вже тим більше без ліцензії продавати спиртні напої (а це 100 тисяч рублів на строк від трьох до п'яти років). Ось чому до 15% малих готелів в Санкт-Петербурзі взагалі не зареєстровано - фактично бізнесмени працюють нелегально.

Чи можуть дозволити собі розслабитися підприємці, які зважилися на неминучі витрати в ім'я дотримання законності? Нітрохи не бувало! Згідно з правилами пожежної безпеки, у місцях громадського проживання туристів повинна бути друга сходи для евакуації. Як же цього домогтися в міні-готелі, розміщеному на другому або третьому поверсі? А між тим у Франції, що славиться не менш жорстким законодавством, влада чомусь зуміли піти назустріч власникам міні-готелів.

У результаті при всьому прогресі точну кількість малих готелів в Санкт-Петербурзі не можуть назвати не лише чиновники, але і самі учасники ринку.

Що робити? Сергій Корнєєв пропонує конкретні заходи: «Потрібно спростити процедуру переведення приміщень до нежитлового фонду, а при узгодженні перепланувань замінити частину заборонних заходів на умову обов'язкового страхування, що дозволить стимулювати легалізацію бізнесу, а заразом приверне увагу банків і страхових компаній до цього сектору ринку. Крім того, не потрібно перешкоджати тим міні-готелям, які зберігають свій номерний фонд у житловому фонді, якщо підприємства легалізовані. Адже існує цілком прозора схема, вигідна з точки зору надходження податків до бюджету: ИЧП здає приміщення в оренду і платить податки, а ТОВ набирає персонал і також платить податки. Такий підхід влаштовує податківців, пожежників і багато інших перевіряючі органи. Усіх, крім СЕС! Потрібно змінити застарілі федеральні правила і розробити міські стандарти для малих готелів, міські правила СЕС. Поряд з цим міні-готелі квартирного типу вигідні для міста ще й тому, що можуть стати базою для створення ТСЖ, свого роду системоутворюючими підприємствами. Нарешті, це істотна підмога в процесі розселення комуналок - міні-готелі цілком можна включити і в цю програму. Крім того, віце-президент РСТ пропонує скласти базу даних пропозицій для інвесторів малих готелів, забезпечивши залучення іпотечного кредитування. Він вказує і на те, як важливо стимулювати оренду (це підвищить активність інвесторів) на термін не менше 10-15 років (що дорівнює терміну окупності та повернення кредитів), а також надати можливість викуповувати орендовані об'єкти в розстрочку при наявності пільг по оренді на старті бізнесу.

Учасники ринку роками закликають владу відокремити звід документів, що регулюють готельну галузь, і адаптувати їх з урахуванням особливостей функціонування малих готелів, привести в порядок суперечать один одному нормативи і прийняти, нарешті, єдиний федеральний закон. Але - на жаль. За словами Сергія Корнєєва, питання, пов'язані з регулюванням сектору малих готелів, на регіональному рівні не вирішити, а федеральним чиновникам ця тема не цікава.

Відсутність конструктивного (деструктивного - вистачає) уваги держави до ринку малих готелів було б виправданим, якби готельна інфраструктура в країні була насичена та налагоджена. Однак навіть відносно благополучного Санкт-Петербургу для того, щоб увійти до п'ятірки туристичних центрів Європи, потрібно вдвічі збільшити номерний фонд - на 18 тисяч місць.
У номери!

Як би там не було, вивчати процес інвестування в міні-готелі слід саме на досвіді Санкт-Петербурга. «Бізнес-журнал постарався підсумувати найбільш суттєві позиції на прикладі створення міні-готелю на 10 номерів.

Перша і головна задача - підбір приміщення. Краще всього для цієї мети підходять комунальні квартири вище другого поверху в видових («фасадних) будинках в центральних історичних районах міста з найбільш розвиненою інфраструктурою. Бажано, щоб поблизу були кафе, ресторани і магазини. Рекомендована загальна площа (з урахуванням номерів, коридорів, кухні, адміністративних приміщень) - не менше 300 кв. м. Мінус у тому, що на дорозі такі квартири не валяються, а їх розселення - ціла історія (особливо якщо попадуться наполегливі мешканці). Сьогодні в Санкт-Петербурзі вартість розселення-покупки становить, за оцінками Олега Румянцева, від двох з половиною до семи тисяч доларів за квадратний метр, причому в середньому по місту ця процедура потребуватиме близько 800 тисяч доларів.

Наступний етап - реконструкція і перепланування, на що знадобиться як мінімум половина суми, витраченої на купівлю приміщення. Втім, куди гірше те, що на отримання дозвільних документів, підготовку, узгодження та затвердження проекту перепланування піде більше року. Після того як перепланування буде закінчена, незліченні чиновники перевірять результати на відповідність нормативам. Якщо цей етап завершиться успішно, прийде час укладати договори з енергетиками, Водоканалом, пожежними ...

Куди простіше і цікавіше розробляти інтер'єр готелю. Головне, щоб готель не нагадував гуртожиток і комуналку, був чистим, затишним та зручним для проживаючих. Обладнання для такого готелю (меблі, побутова техніка, предмети інтер'єру і т. п.) обійдеться ще в 200-250 тисяч доларів. При цьому не слід забувати про неприпустимість різкого розкиду класності номерів: два люкса і вісім номерів а'ля хостел відлякають обидві групи клієнтів, а послуги погодинної здачі номерів любителям амурних пригод швидко зіпсують імідж.

Призначаючи ціни, корисно вивчити ринок і пропозиції сусідів, а набираючи персонал, слід готуватися до муштри і навчання. Ідеальний кадровий склад для готелю на 10 номерів - керуючий, три-чотири адміністратора, старший адміністратор, начальник відділу бронювання, головбух і дві-три покоївки (на практиці багато посад поєднуються). До речі, дуже бажано, щоб усі співробітники знали англійську мову, адміністратори - обов'язково.

Останнє диктує не стільки наука, скільки здоровий глузд. Стандартні послуги - легкий сніданок і чиста білизна - неухильно. Немає місця або юридичного права тримати своє маленьке кафе і міні-пральню? Домовтеся із сусідами і передайте ці процеси на аутсорсинг. Крім того, можна укласти спеціальні угоди з розташованими поблизу спортзалом та сауною, рестораном і фірмою з прокату автомобілів, екскурсійним бюро, запропонувавши гостям знижки.

Очевидно, що на формування бази постійних лояльних клієнтів піде не один рік, тому що стартує міні-готель просто зобов'язаний укласти договори з турфірмами на надання готельних послуг. Так, посередники будуть стягувати від 10 до 20% від вартості номера, зате завдяки їм вдасться уникнути головної небезпеки - простою.

Ну і, нарешті, реклама. «Глянець і бази даних, спеціалізовані сайти в Інтернеті - гарні всі доступні засоби. Якщо ж у місті чи регіоні з'явилася асоціація малих готелів, в неї необхідно вступити.

У середньому витрати на запуск міні-готелю квартирного типу на 10 номерів в Санкт-Петербурзі складають сьогодні не менше 1 млн 200 тисяч доларів (в інших містах країни, природно, доведеться зробити поправку з урахуванням місцевих умов), а окупаються інвестиції через 6-8 років.

• • •

Як буде розвиватися ринок міні-готелів в інших регіонах країни, сьогодні не береться передбачити ніхто. І все ж, незважаючи на труднощі, згідно з прогнозами Асоціації малих готелів Санкт-Петербурга, до 2010 року в місті буде діяти близько 850 міні-готелів. Але головне, учасникам цього сегменту ринку готельних послуг, схоже, вдалося привернути увагу міської влади до своїх проблем: протягом місяця повинен почати роботу Координаційна рада по сектору малих готелів, ініціатором створення якого виступила НП «Асоціація малих готелів СПб, причому проект підтримала адміністрація Санкт -Петербурга.
Індивідуальний сервіс

Володимир і Суздаль знаходяться на перетині популярних туристичних маршрутів. Потік туристів наростає, причому з'явилося чимало індивідуальних мандрівників, які часто не можуть зняти номер у готелі просто тому, що всі місця зайняті. Розміщувати цю категорію туристів покликані міні-готелі.

Перші готелі такого класу з'явилися в Суздалі близько чотирьох років тому. Історично місцеве населення займалося городництвом і торгівлею овочами (переважно огірками і хріном). І ось отримані доходи місцеві городники вирішили вкласти в будівництво невеликих гостьових будиночків, які з часом стали перетворюватися в міні-готелі.








  Схожі новини: {related-news}