Тематичний архів статей

Іпотека під комерційну нерухомість. Ситуація На Ринку


Загальна характеристика

Комерційна іпотека - досить нове явище для Росії, незважаючи на те, що на Заході така форма кредитування вже давно стала звичною для представників малого та середнього бізнесу. У нашій країні цей напрям тільки набирає силу, хоча багато підприємців вже встигли оцінити всю вигоду даної пропозиції, втім, як і його недоліки.

Що мається на увазі під комерційною іпотекою? Це ситуація, коли іпотечний кредит видається на купівлю приміщень, необхідних для розвитку бізнесу: офісів, складів, торгових площ. При цьому придбаний об'єкт стає запорукою угоди. Багато хто вважає таку схему лише одним з видів комерційного кредитування, але це не так. Під заставу нежитлової нерухомості підприємці часто беруть позики на купівлю нового устаткування, модернізацію підприємства або його розширення. Проте така угода не буде вважатися іпотечної. Згідно з класичним визначенням, кредит можна назвати іпотечним, тільки коли при купівлі нерухомості (і тільки нерухомості !!!), вона ж і стає заставою.

Для росіян поняття «іпотека» більш відоме щодо житлових приміщень: тут давно вироблені норми законодавства, а також чіткий порядок дій при здійсненні угоди. Комерційна ж іпотека як і раніше залишається "темною конячкою» на вітчизняному ринку нерухомості. Вона дійсно значно відрізняється від процедур, пов'язаних з придбанням звичайної житлової квартири або будинку. Основні характеристики комерційної іпотеки наступні:

- Має досить короткі терміни погашення. Максимум, який може запропонувати банк - до 12 років, але це швидше виняток, ніж правило. Середній термін становить не більше п'яти років;

- Підвищені ставки річних. Вони варіюються в межах 12-16%. А при колосальній вартості деяких об'єктів сума відсотків виходить досить значною;

- Початковий внесок часом досягає 40% від вартості комерційної нерухомості;

- Тривалі терміни і висока ціна оформлення необхідних документів (від перевірки «історії» приміщення - до нотаріального посвідчення угоди).

Це лише основні особливості комерційної іпотеки в Росії, її переваги та недоліки обговоримо докладніше.

Подібну послугу надають такі банки, як ВТБ 24, Абсолютбанк, Російський Іпотечний Банк, РосДорБанк та ін Однак підприємець має право звернутися за кредитом і в будь-яке інше велике фінансова установа (Внешторгбанк, Ощадбанк). Можливо, там не запропонують стандартної схеми комерційної іпотеки, але все одно зможуть розробити індивідуальну систему, що дозволяє позичальникові придбати нежитлову нерухомість.

Основні гравці

Переходимо до основних гравців ринку. Далі можна побачити схему взаємодії основних гравців ринку з фіз. юр. особою, що бажають придбати комерційну нерухомість за допомогою іпотечного кредиту.

Клієнт
 

Питання «хто стане клієнтом комерційної іпотеки» став головним каменем спотикання на зорі розвитку цього напрямку кредитування в Росії. Зрозуміти логіку банкірів нескладно: якщо людина оформляє іпотеку на житлове приміщення, значить, він піклується про свою сім'ю, це законослухняний громадянин, який буде справно сплачувати внески, щоб його близькі могли спокійно жити в придбаній квартирі.

А тепер подивимося на ситуацію з комерційною іпотекою. Якийсь «сміливець» вирішує взяти в банку велику суму, щоб купити нерухомість і розвивати свій бізнес. А раптом він помилився з прорахунком, і справа прогорить? Напевно, це любитель пригод, і довіряти йому не варто.

На щастя, ця думка вже спростовано багаторічним досвідом роботи банків з комерційними підприємствами. По-перше, банк нічого не втрачає, тому що у випадку неуплати кредіта може продати нерухомість, взяту під заставу. А по-друге, часто позичальниками стають великі компанії, які мудро вважають, що вкладати всі оборотні кошти в нерухомість відразу - немає сенсу. У цьому випадку об'єкт може перетворитися в «баласт» підприємства. Грамотніше вкласти частину коштів у придбання більш дорогою, ніж зараз підприємець може собі дозволити, нерухомості, щоб згодом вона приносила прибуток власнику, і, відповідно, сама за себе «платила» кредит. Таким чином на Заході надходять більшість бізнесменів, у Росії ж прорахувати вигоду такого положення змогли, за даними статистики, лише 10% позичальників. Інші вважають за краще купувати об'єкти - мабуть, позначається нестабільність ситуації в країні, тому що суб'єкти підприємницької діяльності все ще не навчилися робити прогнози на тривалий період.

Які вимоги висуває банк до позичальника? Поки єдиного стандарту в цьому питанні не існує. Кожне фінансова установа орієнтується на свій досвід роботи та рекомендації фахівців відділу кредитування. Як правило, від позичальника потрібно наступний пакет документів: паспорт, ідентифікаційний код, військовий квиток (для чоловіків), довідка про доходи, свідоцтво про шлюб (чи розлучення), довідка з податкової, а також відомості про існуючі рахунках у банках. Також необхідно надати діючу ліцензію на підприємницьку діяльність, договір купівлі-продажу комерційної нерухомості (яка і стане заставою при одержанні іпотеки), експертна оцінка його вартості, документи на страхування та інші папери, здатні допомогти банківським співробітникам зробити висновок про надійність клієнта.

Якщо до фінансової установи звернулося юр. особа, тут перелік документів ще більше вражає: звіт про доходи та витрати, відомості про товарно-грошовому обороті за півроку (це мінімальний термін), дані про поточних і розрахункових рахунках і список операцій по них, інформація про основні засоби, бухгалтерський звіт про кредиторську і дебіторської заборгованостей і т.д.

Якщо позичальник не є клієнтом банку, перевірити його фінансовий стан часом непросто. Фахівцям з кредитування доводиться виїжджати на підприємство і аналізувати рентабельність бізнесу самостійно. У залежності від їх вирішення призначається процентна ставка: чим більше довіри до позичальника, тим менший відсоток річних.

Заявки на отримання комерційної іпотеки як правило розглядаються протягом 7-30 днів.

Іпотечний брокер

Іпотечний брокер - це «штурман» недосвідченого позичальника, який допоможе йому легко обійти всі «підводні рифи» комерційної іпотеки. Завданням такого фахівця є вивчення іпотечних програм різних банків, їх аналіз і підбір кращих пропозицій для свого клієнта. Іпотечний брокер допомагає зв'язати послуги всіх гравців ринку: банків, ріелторів, оцінювачів і страховиків. Таким чином, позичальник істотно заощаджує свій час і сили, залишивши вирішення всіх проблем довіреній особі. Іпотечний брокер супроводжує клієнта на всіх етапах угоди: від підбору об'єктів до підписання договору іпотеки. До того ж, зазвичай у такого фахівця тісні зв'язки з усіма учасниками процесу і є реальна можливість закінчити справу в найкоротші терміни і з меншими витратами.

Але з іншого боку це досить дороге задоволення, і не всі можуть собі його дозволити. Вартість послуг брокера може бути як стандартної (до 30000 за операцію), так і розраховуватися за процентною ставкою (1-5%).

Ми звернулися в компанію «Фосборн Хоум" - одного з лідерів на ринку іпотечного кредитування. На питання відповіла генеральний директор Олена Пономарьова:

- Скажіть, наскільки актуальна тема іпотечного кредитування під комерційну нерухомість в Росії і в Москві зокрема?

- В даний час на ринку спостерігається попит на покупку комерційної нерухомості по іпотеці, але відчувається дефіцит пропозицій. Іпотечних програм для купівлі комерційної нерухомості мало і, як правило, ці кредити надаються на термін до 10 років.

Набагато більше пропозицій з фінансування під заставу вже наявної у власності комерційної нерухомості.

Ставки за такими програмами можна порівняти зі ставками за програмами кредитування під заставу вторинного житла, що перебуває у власності позичальника (від 12% для кредитів у доларах, від 14% - у гривнях).

При заставі комерційної нерухомості банки роблять більший дисконт при розрахунку максимальної суми кредиту: при заставі вторинного житла запропонують 70-80% від оцінної вартості заставленого об'єкта нерухомості, а при заставі комерційної нерухомості всього 50-60% від оцінної вартості. »
 

Страхова компанія

У процесі комерційної іпотеки велику роль відіграють страхові компанії. Їх пропозиції здатні убезпечити вигодонабувача (на час кредиту їм буде банк) від несподіваних сюрпризів. До речі, шукати довго страхову компанію позичальникові не доведеться. Фінансові установи працюють тільки з акредитованими фірмами, тому список страхових компаній відразу надається клієнту.

При отриманні комерційної іпотеки зазвичай пропонуються наступні страхові продукти:

- Страхування нерухомості, що купується (поширюється як на випадки випадкових пошкоджень - в результаті урагану або пожежі, так і на випадки з навмисними злочинними діями);

- Страхування життя позичальника;

- Титульне страхування - вступає в силу при загрозі втрати прав власності на об'єкт іпотеки.

Договір про страхування можна укласти на рік або на весь термін кредиту. При достроковому погашенні вигодонабувачем стає позичальник. Всі фінансові витрати зі страхової діяльності лягають на плечі клієнта банк.

Сьогодні на ринку працює велика кількість страхових компаній, проте компаній з відомим ім'ям не так вже й багато. Ми звернулися в страхову групу «МСК», так як дана компанія працює на ринку з 1992 року і має державну підтримку.

На наше запитання ответілРуководітель Групи по роботі з фізичними особами Ларін Артем Юрійович:

- Наскільки часті звернення фізичних або юридичних осіб за послугами зі страхування іпотечних угод за участю об'єктів комерційного призначення?

- Комерційна нерухомість вкрай рідко стає предметом договору іпотечного страхування, укладеного з фізичною особою. Громадяни найчастіше звертаються (точніше їм настійно рекомендують звернутися за страхуванням банки, в яких вони беруть кредити) за страхуванням іпотечних угод, пов'язаних з купівлею-продажем житлової нерухомості (квартир, заміських житлових будинків).

А от кількість договорів страхування комерційної нерухомості з юрідіческіміліцамі украй велика, щодо загального портфеля по майну. Точну ціфруназвать важко, але страхування іпотечних ризиків і застава (іпотека) нерухомості-поняття нероздільні, і страхова компанія, що співробітничає з великими банкамінеізбежно має у своєму портфелі значну частку договорів страхованіянедвіжімості в заставі у банку.
 

Банки

Чи вигідна комерційна іпотека для фінансових установ? Однозначно так. Одна така операція прирівнюється до 100-200 кредитами на житлову нерухомість (особливо, якщо мова йде про московських комерційних об'єктах, вартість яких обчислюється сотнями тисяч, а то й мільйонами доларів).

Однак банки не поспішають популяризувати комерційну іпотеку, і на це теж є свої причини. Перша - явний недолік вільних активів (і відсутність довгострокових пасивів) багатьох вітчизняних фінансових установ. Сьогодні такі програми найчастіше пропонують банки з іноземним капіталом.

По-друге, визначити надійного клієнта не завжди буває просто, і банки не хочуть ризикувати великими сумами.

По-третє, іноді не представляється можливим достовірно визначити статус комерційної нерухомості. Будинки ставали заручниками рейдерських атак, міняли власників і співвласників, були в оренді і продавалися. Знайти кінцевий пункт «подорожі» права на володіння приміщенням вдається не завжди.

Щоб дізнатися, наскільки банки в Росії сьогодні зацікавлені у розвитку іпотеки під комерційну нерухомість і бачать її майбутнє, ми звернулися безпосередньо до них.

На запитання відповів Олексій Корнєєв, Заступник Голови Правління, РосДорБанк:

- Наскільки цікаво для банку надання іпотечного кредиту під комерційну нерухомість з фінансової точки зору?

- На сьогоднішній день РосДорБанк в рамках нової Програми кредитування малого та середнього бізнесу пропонує підприємцям інвестиційні кредити до 5-и років для придбання комерційної нерухомості. З фінансової точки зору даний продукт дуже добре збалансований. Кредит для придбання комерційної нерухомості, пропонований РосДорБанком, затребуваний підприємцями і, безумовно, економічно доцільний для Банку при правильній і адекватної оцінки ризиків.

- Як Ви оцінюєте свої ризики при такому виді кредитування?

- Для визначення рівня ризику при розгляді заявки на отримання кредиту для придбання комерційної нерухомості РосДорБанк аналізує три основних параметри:

1. Фінансове становище позичальника (суб'єкта малого підприємництва), яке включає в себе оцінку розміру бізнесу, схему ведення бізнесу і ступінь його прозорості, фінансову стійкість, прибутковість і ряд деяких інших параметрів.

2. Ліквідність купується за рахунок кредитних ресурсів комерційної нерухомості.

3. Наявність власних коштів для оплати частини вартості придбаної комерційної нерухомості і плановані напрями подальшого використання даної нерухомості.

Таким чином, Банком досягається розуміння рівня прийнятих на себе ризиків за кожної кредитної угоди для прийняття остаточного рішення про надання інвестиційного кредиту.

- Чи є перспектива розвитку в «комерційної іпотеки» у Росії?

Безумовно, комерційна іпотека - один з перспективних напрямків іпотечного кредитування. В даний час в Росії іпотека комерційної нерухомості більш характерна для великих компаній. Однак, дуже скоро придбання нерухомості по комерційній іпотеці може стати такою ж привабливою інвестицією як покупка квартири. За даними ріелторських компаній, з якими співпрацює РосДорБанк, попит на дану послугу постійно зростає. Коли будуть внесені необхідні доповнення до закону про іпотеку, багато проблем вирішаться, і іпотека комерційної нерухомості буде розвиватися також динамічно, як і кредитування житлових приміщень.
 

Оцінювачі

Перед оцінювачами стоїть важливе завдання: забезпечення фінансової безпеки банку. Адже в разі несплати внесків кредитор ризикує втратити сотні тисяч доларів - і все через дрібного прорахунку при оцінці перспективності того або іншого об'єкту.

Дійсно, для оцінювачів комерційна нерухомість - завжди сюрприз. На її вартість впливають десятки чинників, не важливих для житлових об'єктів. Тут часто діє індивідуальний підхід, багато об'єктів деколи взагалі не задовольняють банк як заставу, хоча і є хорошою базою для розвитку бізнесу підприємця.

Звичайно, оціночна вартість об'єкта безпосередньо залежить від того, наскільки просто буде банку його реалізувати у випадку дефолту позичальника. В першу чергу слід визначити категорію комерційної нерухомості, для чого вона буде використовуватися. Найбільш ліквідними об'єктами вважаються офісні та торгові приміщення. Взяти іпотеку під їх заставу найпростіше. Особливо вдало, якщо ці площі перебувають у місці з великою прохідністю - їх легко можна буде продати, з мінімальним терміном експозиції за високою ціною.

Гірше йде справа зі складськими приміщеннями - дуже специфічний вид товару, та й не кожен підприємець потребує великих площах для зберігання продукції. Плюс тут важлива транспортна розв'язка, місце розташування і стан складу. Мінімальний шанс отримати кредитні кошти має бізнесмен, що бере в іпотеку виробничі приміщення. Багато банків відмовляються кредитувати такі проекти: винятком є випадки, коли колишні цехи планують переобладнати в офіси чи торгові місця.

Існує кілька важливих питань, пов'язаних з оценкой объектов недвижимости , приобретаемой с помощью ипотечного кредитования. На наши вопросы ответил заместитель генерального директора ведущей оценочной компании Центра Независимой Экспертизы «Инвест Проект» - Шешков Сергей Михайлович. Компания «Инвест Проект» имеет богатый опыт сотрудничества со всеми игроками рынка ипотечного кредитования, и в том числе с ведущими российскими и иностранными банками.

- Сейчас пишут о том, что спрос на услуги оценщиков вырос по сравнению с прошлым годом. Так ли это?

- Да,  спрос на услуги оценщиков действительно вырос. Банки чаще стали обращаться к нам за оценкой объектов движимого и недвижимого имущества. Надо заметить, что спрос на услуги оценки жилой недвижимости виріс приблизно на 20-30%, а попит на оцінку комерційної нерухомості , На нашу думку, виріс не більш ніж на 15-20%.

- Як Ви вважаєте, нерухомість і які з них є найважливішими?

- Існує велика кількість факторів, які необхідно враховувати при оцінці об'єктів комерційного призначення. До них відносяться: місце розташування, віддаленість від проїжджих трас чи станцій метро, технічний стан об'єкта, наявність комунікацій та обладнання, що дозволяє повноцінно функціонувати об'єкту відповідно до його найкращим і ефективним використанням. До основних факторів, на мою думку, потрібно віднести і форму прав на об'єкт оцінки, а також обтяження об'єкта оцінки. Всі ці фактори можуть визначати подальший попит оцінюваного об'єкта.

Де-юре і де-факто
 

Найголовнішою проблемою, про яку «спотикається» комерційна іпотека, є відсутність відповідних законів. Втім, ця ситуація для Росії не в новинку.

Висновок
 


  Схожі новини: {related-news}